Ülkemizin genel bir sorunu olan imara aykırı yapılaşma ve
kaçak yapılaşma, hem devletimizi hem de vatandaşımızı uzun yıllardır mağdur
etmektedir. Bu mağduriyeti ortadan kaldırmayı amaçlayan Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı “ 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici
16 ncı maddesi uyarınca İmara aykırı olan yapıları kayıt altına almak için
Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin kanun maddesini bizlere sunmuş
bulunmaktadır.
Kanun kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alacak
vatandaşlarımız e-Devlet üzerinden sisteme kendileri veya yetkili kuruma gidip yapının
bilgilerini vererek, kurum tarafından sisteme başvuru yapabilmektedir. Ancak
sürecin doğru ve sağlıklı ilerleyebilmesi açısından
kanunun Madde:6 - d bendine göre Harita Mühendisleri tarafından yapının zeminde
ölçülmesi ve “Zemin Tespit Tutanağının” hazırlanması gerekmektedir. Bu belgenin
hazırlanması vatandaşlarımızın başvuru esnasında karşılaşabileceği alan sorunlarını
ortadan kaldıracak ve sorunsuz bir şekilde amacına ulaştıracaktır. Şirketimiz
bu bağlamda hazırlayacağımız Zemin Tesit Tutanağı ile doğru maliyet
hesaplamalarını yapıp siz vatandaşlarımıza en iyi şekilde hizmet sunmayı
amaçlamaktadır. Bu yüzden öncelikle Çevre ve Şehircilik bakanlığının resmi
sitesinde de yayınlanan bazı kavramları inceleyip bunları örneklerle açıklamak
gerekir.
İMAR BARIŞI
NEDİR?
“İmar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılara
verilecek yapı kayıt belgesiyle vatandaşlarımızın imar sorunlarının
çözülmesidir.” (imarbarisi.csb.gov.tr)
İMAR
BARIŞINDAN HANGİ YAPILAR YARARLANABİLECEK?
31
Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış
kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışı kapsamındadır.
MÜRACAATLAR
NASIL VE NEREDE YAPILACAK?
Vatandaşların
kendi rızası ile müracaatı ve kendi beyanı esas alınacak olup Müracaatlar
e-devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendireceği kuruluşlara başvurularak
yapılacaktır. Başvurular e-devlet sistemi üzerinden takip edilebilecektir.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl ve ilçe Müdürlüklerinde görevlendireceği
yetkili kişiler bu konuda vatandaşlarımıza her türlü bilgi ve destekte
bulunacaktır.
E- DEVLET ÜZERİNDEN YAPILACAK MÜRACAATTA GEREKEN BİLGİLER
1) e-Devlet şifresi (e-Devlet şifresi
PTT’den temin edilir.)
2) Geçerli
bir cep telefonu numarası.
3) Geçerli
bir e-posta adresi.
4) Beyan
edilecek yapının adresi (Yapı kayıt belgesi alınacak olan yapının bulunduğu adres
bilgisi NVI’ de kayıtlı olacak.)
5) Tapusu
varsa ada ve parsel bilgileri.
6)
Toplam inşaat alanı; konutların ve
ticari birimlerin ayrı ayrı toplam alanları (m²)
-Toplam inşaat alanı, ortak kullanım alanları, ruhsata aykırı
veya ruhsat alınmadan yapılan imalatlar / değişikler ile elde edilen alanlar da
dahil olmak üzere, yapının tüm alanları toplamını ifade etmektedir. Konut ve ticari amaçlı bağımsız bölümlerden
oluşan karma kullanımlı bir yapı için başvuruda bulunulacak ise toplam konut ve
toplam ticari bağımsız bölüm brüt alanlarının ayrı ayrı belirlenmesi
gerekmektedir. Bu belirleme yapılırken, konut ya da ticari bağımsız bölümlerde
ruhsata aykırı veya ruhsat alınmadan yapılan imalat / değişiklikler ile elde
edilen alanların toplama dahil edildiğine dikkat edilmelidir.
-Bağımsız bölüm alanı,
yalnızca bir bağımsız bölümde gerçekleştirilen ruhsata aykırı veya ruhsat
alınmadan yapılmış imalatlar/değişiklikler için başvuru yapılmak isteniyor ise
bu bağımsız bölümde yapılan imalatlar/değişiklikler ile elde edilen alan dahil
olmak üzere, bağımsız bölümün brüt alanı belirlenmelidir.
-Konut ve ticari
amaçlı bağımsız bölümlerden oluşan karma kullanımlı bir yapı için başvuruda
bulunulacak ise toplam konut ve toplam ticari bağımsız bölüm brüt alanlarının
ayrı ayrı belirlenmesi gerekmektedir. Bu belirleme yapılırken, konut ya da
ticari bağımsız bölümlerde ruhsata aykırı veya ruhsat alınmadan yapılan imalat
/ değişiklikler ile elde edilen alanların toplama dahil edildiğine dikkat
edilmelidir
7)
Yapıdaki konut ve ticari birim
sayısı
-Yapıdaki konut ve ticari birim sayısı ayrı ayrı belirtilmelidir.
8)
Arsa/Arazinin emlak vergi birim
değeri (TL/m², İlgili belediyesinden alınabilecektir.)
-Emlak vergisi
hesabında kullanılan birim değer ilgili belediyesinden temin edilecektir.
Ayrıca birçok belediyenin internet sayfasından temin edilebilmektedir.
9) Yapının
bulunduğu arsanın alanı; varsa tapudaki alan yoksa beyan edilecek alan (m²)
-Yapının bulunduğu arsa / arazinin tapusu var ise tapudaki
yüzölçümü bilgisi kullanılır. Eğer yapı hazine veyahut belediye mülkiyetindeki
bir arsa veya arazi üzerinde ise, yüzölçümü bilgisi başvuru sahibi tarafından
beyan edilecektir.
10) Yapı
sınıfı (sistemin sunacağı seçeneklerden seçilecek)
- Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL / m²
- 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL / m²
- 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapılar için 1000 TL / m²
- 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL / m²
- Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel vb.
yapılar için 2000 TL / m²
- Güneş Enerjisi Santralleri (GES) 100.000 TL/MW
11) İmar
mevzuatına aykırılığın tarif edilmesi
- Ruhsatsız yapılan yapılar, ruhsatlı olup ruhsata aykırı
imalatlar, ruhsata uygun olup iskân alamamış yapılar, iskanlı fakat daha
sonradan değişiklik ve ilaveler yapılmış yapılar vb. yapıları kapsamaktadır.
-
Yapının tamamını ilgilendiren aykırılıklar: Yapının
tamamının ruhsatsız biçimde yapılması, yapı kullanma izin belgesi alınmamış
olması, bina oturum ölçülerinde büyüme, bina dış cephesinde projesine aykırı
değişiklikler, sığınak veya otoparkın yapılmaması / farklı amaçlarla
kullanılması, bina girişinin farklı yerden yapılması, asansörün projesine uygun
biçimde yapılmaması, ortak kullanım alanlarının bağımsız bölümlere dahil
edilmesi gibi aykırılıklar, yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi alınması
gereken durumlara örnektir.
-
Başvurular bir yapının tamamı için yapılabileceği
gibi, yapıda yer alan tek bir bağımsız bölüm için de yapılabileceğinden;
öncelikle bu iki durumdan hangisi için başvuru yapılacağını belirlenmesi
gerekir. Yapının ruhsatı ve/veya yapı kullanma izni belgesi olup olmadığı;
varsa bir bağımsız bölümde ya da yapının ruhsatı ve eki projesine aykırı
biçimde yapılan imalatlar; yapıya ait yapı kullanma izin belgesi varsa,
projesine aykırı biçimde yapılan imalatların neler olduğu başvuru öncesinde
belirlenerek; not edilmelidir.
- Bir bağımsız bölümü ilgilendiren aykırılıklar: Konutun ticari
kullanıma ya da ticari kullanımın konuta dönüştürülmesi, bağımsız bölümlerin
birleştirilmesi, balkon/teras kapatılması, ıslak hacimlerde yer
değişikliği gibi aykırılıklar, bir bağımsız bölüm için Yapı Kayıt Belgesi
alınması gereken durumlara örnektir.
12) Yapıyı
gösteren ve aykırılık kısmını gösteren birer adet fotoğraf. Fotoğrafların dosya
formatı .jpg, .jpeg veya .png olmalıdır.
İMAR BARIŞI İLE İLGİLİ SIKÇA SORULAN
SORULAR
Ø İmar Barışı
hangi tarihten önceki yapıları kapsar?
31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapıları kapsar.
Ø İmar Barışı başvuruları nereye yapılır?
Başvurular e-Devlet üzerinden yapılacaktır.
Ø Yapı Kayıt
Belgesi Nedir?
İmar Barışı kapsamında değerlendirilmiş olan yapılar için
oluşturulacak belgedir.
Ø İmar Barışı
sürecinde ödenecek olan Yapı Kayıt Belgesi bedeli nasıl belirlenecektir?
Arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden
hesaplanan bedelin konutlarda %3’ü, ticarette % 5’i olacak şekilde belirlenir.
Ø Yapı Kayıt
Belgesi kalıcı İmar hakkı sağlar mı?
Yapı Kayıt Belgesi İmar açısından ekstra bir hak sağlamaz,
müktesep oluşturmaz.
Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda
yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
Ø İmar Barışından
önce alınmış yıkım kararları ve idari para cezaları ne olacak?
İmar Kanunu’na göre alınmış Yıkım kararları ve idari para
cezaları varsa iptal edilecek.
Ø Yapı Kayıt
Belgesi alan yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlatılabilecek mi?
Yapı
Kayıt Belgesi alan yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecek.
Ø İmar Barışı
kapsamında Kat mülkiyetine geçiş olacak mı?
Yapı Kayıt Belgesi aldıktan sonra maliklerin tamamının
muvafakatı ile tapuya müracaat edilerek ve yapı kayıt belgesi için ödenen bedel
kadar ilave ödeme yaparak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edebilecek.
Tapuda işlem yapılırken yapının mevcut durumunu gösteren proje istenecek ve bu
projenin Yapı Kayıt Belgesindeki bilgilerle uyumlu olması aranacaktır. Bu
yüzden Yapı Kayıt Belgesi müracaatında yapıya ilişkin bilgilerin doğru
girilmesi gerekmektedir.
Ø İmar Barışı için
hangi tarihe kadar başvuru yapılabilecek?
Müracaatlar 31/10/2018 tarihine kadar yapılabilecek
Ø Başvuru
yapıldığı takdirde Yapı Kayıt Belgesi bedeli ne zamana kadar yatırılabilecek?
Yapı kayıt belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar
yatırılması gerekmektedir.
Ø Hangi
yapılar İmar Barışından faydalanamayacak?
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan
yapılar
Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde
bulunan yapılar
3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesinde belirtilen
istisnai alanlarda bulunan yapılar
Ø Hazine
taşınmazı üzerine yapılmış olan yapılar İmar Barışından faydalanabilecek mi?
Hazine taşınmazının sosyal donatı için tahsisli olması hali
hariç olmak üzere bu yapılar da İmar Barışından faydalanabilecek.
Ø Yapı
Kayıt Belgesi ne zaman kadar geçerlidir?
Yapının
yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
İMAR BARIŞI SÜRECİNDE KARŞILAŞABİLECEK ÖRNEKLER
1-) Yapının iskansız olması durumunda; A, B ve C bağımsız bölüm
malikleri kendi bağımsız birimleri için değil, yapının tamamı için Yapı Kayıt
Belgesi başvurusunda bulunabilecektir. Hak sahiplerinden herhangi biri Yapı
Kayıt Belgesi başvurusunda bulunacak ve bedelin tamamı ödendikten sonra Yapı
Kayıt Belgesi düzenlenecektir. Bu bedel malikler arasında eşit oranda
paylaştırılacaktır.
2) İskanlı bir yapıya sonradan eklenti yapılması durumunda; Yapı
Kayıt Belgesi başvurusu sadece eklenti kısmı için yapılacaktır. Aşağıdaki örnekte
görüldüğü üzere 400m² iskanlı yapıya sonradan 150m² eklenti yapılmıştır. Yapı
Kayıt Belgesi başvurusu yapının tamamı için değil, sadece eklenti kısmı olan
150m² için yapılacaktır.
3) Hisseli
taşınmazlarda yapının hissedarlardan birine ait olması durumunda;
Yapı Kayıt Belgesi
başvuru bedeli, toplam yapı alanı ve yapı sahibinin arsadaki hissesi oranındaki
payına göre hesaplanacak bedel üzerinden oluşturulacaktır.
4) Hazine ve/veya Belediye
taşınmazı üzerinde birden çok yapı bulunması durumunda; Yapı Kayıt Belgesi
bedeli toplam yapı alanı ve yapı sahiplerinin kullandıklarını beyan ettikleri
arsa yüzölçümü üzerinden hesaplanacak bedel üzerinden oluşturulacaktır.